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  证券时报记者 朱景锋 

  业内首只公募房地产信托投资基金（REITs）——鹏华前海万科REITs封闭式基金（简称“鹏华前海”）今日在深交所挂牌上市交易。作为一只特殊的封闭式基金，鹏华前海万科REITs上市后折溢价情况受到市场广泛关注，一些机构认为该基金房地产投资部分可以获得高于债券市场的投资收益，而目前市场利率较低，上市后很可能出现溢价，但也有机构认为该基金存续期较长，可能会出现一定折价。

  根据上市交易公告书，鹏华前海此次上市规模为303.32万份，按照上周五每份102.412元单位净值估算，约对应净值规模3.1亿元，占该基金总规模的十分之一。基金合同生效后10年内（含10年）为基金封闭运作期并在深交所上市交易，期间投资者只能在二级市场变现。基金封闭运作期届满，该基金转为上市开放式基金（LOF），届时可以通过赎回的方式退出。

  与其他公募基金相比，鹏华前海最大的特点是不超过50％的基金资产投资于房地产项目，可以获得持续稳定的投资收益。截至9月23日，鹏华前海66.58％的资产为固定收益投资（以企业债为主），对房地产项目（即前海企业公馆）投资占比为32.82％。对这两大部分的投资构成了对鹏华前海上市后定价的依据。

  所有上市交易型基金都存在折溢价的情况，鹏华前海也不例外。正如鹏华基金在公告书中分析的那样，因鹏华前海主要投资于房地产项目及债券资产，具有对利率敏感的特征。由于基金投资的房地产项目及债券资产的剩余期限可能较长，基金份额将承担较高的市场利率风险，当市场利率波动较大时，基金份额的交易价格可能对基金份额净值出现较大幅度的偏离，从而产生折价或者溢价的情况。

  投资者最关心的是，就目前的市场环境，今日上市的鹏华前海会呈现怎样的折溢价状况。在已有的3份投资价值分析报告中，以齐鲁证券分析师马刚对鹏华前海的溢价前景最为乐观，他认为，无论投资标的，还是运作机制，鹏华前海都与传统基金不同，最大的不同是投资标的单一性，因此，不能援引传统公募基金的估值方式对其进行估值。虽然它是基金，但本质上是单一债券，应借鉴债券的定价方法。

  马刚认为，综合考虑，鹏华前海的估值基准为10年期AA+信用债到期收益率。按照债券定价原理，上市后必然会出现溢价，但考虑到该基金收益的复杂性和不确定性、风险，马刚认为其定价为每份110元左右比较合理，即溢价率约为7％。

  海通证券金融产品研究中心认为，鹏华前海万科REITs在收益方面的优势有两点：第一，即使与中低评级的信用债相比，REITs资产到期收益率也有一定的优势；第二，由于产品设计的原因，鹏华前海万科REITs的债券资产部分可以通过更高的杠杆获得更高的收益弹性。而鹏华前海万科REITs基金对REITs资产采用成本法入账，考虑到从2014年到现在，已经历过5次降息，产品设立后的降息也有2次，如果采用当前的利率计算，在信用风险没有出现变化的前提下，REITs资产的公允价值应当高于其成本价，根据当前债市不同信用等级收益率对REITs资产的预测租金收入做折现，计算其估计价值。如果假定REITs资产信用等级不低于AA，则基金份额的公允价值在105.57元左右，比上周五单位净值高出3％。

  虽然上述两家机构认为鹏华万科上市后会有一定溢价，但作为一只封闭期达10年的类固收产品，还是有研究人士担心出现折价。

  济安金信副总经理王群航认为，鹏华前海大部分情况下是纯债基金，一部分是确定的、单一的目标公司股权投资，未来的一些收益基本可以预知，可上市的规模暂时不大，但理论上立刻就会有大量的份额转入场内。市场类似产品（指封闭式债基）均普遍性折价，且折价程度与规模和期限正相关，规模越大，期限越长，折价幅度会越大。基于这些分析，王群航对该基金持中性观望态度。