证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 罗克关

  春节假期刚过，楼市就好像迎来了春天。创纪录的新增信贷、似曾相识的税费调整、一些城市火热的成交状况，甚至去年下半年一度风声鹤唳的人民币汇率，也都很“凑巧”稳定了下来。这不能不说是极富戏剧化的一幕，因为不久之前这些因素数据难看的时候，都曾被市场拿来“证明”中国房地产市场已经走过高点即将下行。

  即便在市场显著好转之后，这种思维惯性仍在延续，很多人认为当前一线城市出现的房价上涨是“最后的疯狂”。他们的理由似乎也很充分，比如人口周期已经迎来拐点，未来不再需要那么多的房子，从总量上来讲房地产行业步入下行是确定的。即便具体到大城市，由于制造业和其相匹配的人口在撤离，过往十几二十年里一直源源不绝的实际购买力将一点点被掏空。反腐、房产税等各种制度性因素也被引入逻辑之中，用来解释为什么房价不应该涨。

  这会是“最后的疯狂”吗？谁也不知道。笔者倒是以为，公众舆论在这个问题上的思维逻辑似乎存在一些改进的空间。因为如果我们仔细推敲一下，其实不难发现以上这些被大量讨论的逻辑，最终都只停留在了“逻辑”层面上，它不是能够被证实的事实。套用弗里德曼在《实证经济学方法论》中的原话，就是这些“逻辑”其实都是一种“愿望表达”，是大家觉得这些城市的高房价不靠谱，继而去寻找理由证明它不靠谱。这个过程，与事实无关。

  既然这样，那么理论上讲，只要存在一百条房价应该下降的理由，也同样会有一百条房价应该上涨的理由。至少针对目前一些城市出现的房价上涨，笔者就认为以下一些因素或者理由可以用来解释。

  第一个理由是货币环境。从目前的宏观政策框架看，要彻底完成产能出清和企业资产负债表的修复，低利率环境会在数年时间里持续下去。这还是假定未来全球经济按现有节奏向前推进做出的判断。我们曾经以为全球经济会更早一点结束危机周期，但是事实证明，只要整个周期的逻辑还没有充分自我实现，那么就不能轻易断言周期已经结束。

  第二个理由是旧的产业逻辑走不通了，新的产业逻辑还会继续。城市其实是各种要素的聚集地，比如人口、土地、资金、技术等等。在过去二十年旧的产业逻辑中，城市特别是沿海一线城市其实是资本和劳动力的对接点，由此形成大量的人口涌入并助推住房需求。

  毫无疑问，一线城市当前仍然在以资金、技术和公共服务等方面的优势吸引人口流入，二线城市也不乏抓住本次产业结构调整机遇吸引人口流入的案例。以中国存量的人口规模而论，尽管从总量上来看房地产的库存存在绝对过剩，但在局部市场上形成相对稀缺是很容易的事情。市场竞争就是如此残酷，强者恒强，资源会不断向优胜者聚拢。

  第三个理由是要打破当前产能过剩的僵局，要有新的产业或者新的增长点来破题，这既有赖于市场破题，也在很大程度上与政策之手相关。而从经济地理的角度看，这些破题之作都意味着资源的重新梳理和集中。换句话说，只要有老的城市衰落下去，必然会有新的城市成长起来。我们要以动态的眼光去看整个行业，刻舟求剑是不行的。

  这些理由能够支持楼市继续“疯狂”下去吗？这需要你自己来做出判断。