证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 刘宝兴

  伴随着一线城市房价的上涨以及政策文件的出台，长租公寓市场越来越受关注，万科等地产开发商和You＋国际青年社区等创业型企业，均在这一领域加速布局。

  日前，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。

  实际上，长租公寓市场已经逐渐火爆。万科在去年年报中表示，公司将向城市配套服务商转型，目前公司在长租公寓业务领域已经初步形成了以万科驿为主，万科派、被窝公寓为辅的产品体系，长租公寓已开业数量超过1000间，此外还有超过2万间正在筹备开业。

  对于长租公寓目前的市场需求，You+国际青年社区相关负责人介绍称，公司旗下上海石龙路社区去年9月开业当月基本租满，截至今年5月，按间天数测算，出租率达99.3%。

  “在上海等土地饱和型城市，房产改造、城市更新蔚然成风，并带来了极高的投资价值。”一米好地人士表示。据悉，一米好地定位为房租投资平台，已有不少公寓品牌在一米好地进行融资。

  前述《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。但房地产投资信托基金的试点和推进目前尚未形成规模。现实情况则是，不少长租公寓通过互联网金融平台、众筹平台等进行融资，解决资金问题。

  据介绍，一米好地日前与You+国际青年社区合作上线了首个租约贴现众筹产品，提供与房产产权剥离、直接投资租金收益的产品。所谓租约贴现众筹产品，即公寓运营商租入一套公寓，已经签订了与租客的租约，将于未来一段期限内获得租金，但此时公寓运营商看中了更多房源，需要回笼现金进行房屋的租入、改造、再租出，公寓运营商可以用折扣价将已有公寓未来1年的租约卖出，进而回笼资金，投入到下一个公寓的建设。

  实际上，房产租约的收益权转让本质上是应收账款转让，此类租约贴现众筹模式，意味着投资者向公寓运营商买断相关公寓未来一段时期租金的收益权，而公寓运营商给予投资者的年化收益在8%至13%不等。