证券时报多媒体数字报

  中国上市公司舆情中心 彭一郎

  温州，这个曾因“炒房团”和“民间信贷”声名远扬的城市，最近因触及敏感的地产政策松绑，再次回归公众视野。

  温州新政引发猜想

  8月9日，温州当地媒体报道，市房屋登记中心相关负责人表示，以前在限购令出台后只能新购一套住房的家庭，现在只要名下没有房屋的可以新购两套。这则消息，迅速被各大财经媒体放大，并被解读为温州市对史上最严限购令的放宽。

  消息的浮出还具有重要的市场背景。一方面，在近期召开的中央经济工作会议上，不再提对房地产的调控，而是强调健康发展；另一方面，房地产公司再融资即将开闸的预期尘嚣直上，包括北京城建、三湘股份、金科地产等数家上市公司都接连提交了方案。

  不少舆论开始认为，在“保增长”的压力下，政府依然无法摆脱对支柱产业房地产的依赖；进一步讲，许多业内人士预期，房地产的调控政策已经发生了微妙变化，新的投资或投机节点或来临。典型的观点来自“地产大嘴”任志强，他在近期一次地产发布会上称，新一届政府可能更希望房价上涨，否则大规模的地方债窟窿难以抹平，同时还撂下狠话：“你可以不信，但是别后悔就行了。”

  温州的楼市松绑搅动了一江春水，当地监管部门亦倍感压力。浙江省住建厅的负责人在日前回复媒体时表示，“正在进行调查、了解，不排除有收回的可能性。”温州市房管局监管处亦急忙澄清：“没有调整，是完全按照国务院的政策执行限购令。”业内人士表示，温州市的楼市松绑并未突破上级框架，而是对2011年以来严于其他城市水平的调控进行“纠偏”。

  温州国内生产总值（GDP）数据与房价走势或许能佐证“纠偏”一说。据公开数据显示，温州市今年上半年GDP增速为7.4%，较上一季度下降0.3%，低于全省8.3%的增速，排名在浙江省靠后。此外，新建商品住宅价格指数已经连续第22个月下降。

  然而，温州的示范性举动会否引发各大中城市的连锁反应？在政策预期上，《21世纪经济报道》称，近期国务院召集一些经济学家召开了一次小范围的座谈会，而会上大家普遍对下半年形势不乐观，大部分学者建议下半年不出房地产调控政策，一旦出台，7.5%的GDP底线很难保证。《经济观察报》则直接点出，像舟山、珠海、金华、宁波等非省会的限购城市，极有可能成为限购松绑的“潜力”城市。

  “调控的政策正发生微妙变化，从之前舆论热议的地产再融资开闸，再到如今的限购松绑，市场更趋向于相信房地产在‘有保有压’的思路下，会进入一个良性调整的阶段。”中国上市公司舆情中心舆情分析师李勇表示。

  典型的地产泡沫样本

  领会政策风向或是中国地产利益相关方旷日持久的一场博弈游戏，然而当前逐渐明朗的预期，甚至已经引来了部分炒房客的蠢蠢欲动。这会否催生一波楼市投机热，为不少公众所担忧。这方面，作为引爆政策关注度的温州市，可谓是资本过度投机楼市的一个经典缩影，算得上一个值得警惕的样本。

  2008年金融危机后，实体经济持续低迷、银行信贷宽松，温州市实体企业纷纷投身“盖楼”、“炒房”的大潮，成为温州前一轮房价暴涨的主力军，同时加入的还有庞大的民间借贷资金。2010年前后，温州市区县屡创“地王”，房价也一度超过上海排名第一。

  温州大学房地产研究所的数据显示，2006年，温州市区住宅销售均价为每平方米8000元左右，2010年已上涨为每平方米25000元，2011年上半年一路上涨至每平方米34674元。其中轰动一时的楼盘——绿城鹿城广场，价格从2008年首次开盘时的4.38万元/平方米一路攀升到2010年的7万至10万元/平方米，将温州房价推向高潮并轰动全国。而资本过度投机的泡沫很快就被中央的“限购令”戳破。2011年3月，温州市房管局下发《关于落实住房限购政策有关问题的通知》，规定温州市户籍居民家庭及纳税一年以上的非本市户籍居民家庭只能新购买1套商品住房。

  自此，温州楼市一蹶不振，房价持续下滑至今，平均跌幅达30%-40%，当地众多实体企业深套其中。可以说温州市的房地产市场以一段极短的时间，走完了以资本推动为主要力量，滋生泡沫并快速破灭的过程。这对于地产行业发展及投资来说，不失为一个极佳的观测样本。

  舆论呼唤长效市场机制

  像是一个环环相扣的锁链,温州曾因轰烈的投机引来严厉的政策调控；如今被称为“纠偏性”的政策放松，又带来新一轮房地产上涨的市场预期。

  对此，对于政策性调控对房地产市场起伏的左右，不少市场人士寄望于通过长效的市场机制安排，来避免类似温州式地产案例的滋生，如房产税、土地制度、资产证券化改革等。

  《南方日报》援引同策咨询研究部总监张宏伟的话表示：“从楼市调控政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。未来限购肯定会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然。”

  同时，中国房地产业协会副会长朱中一最近在海南某论坛上亦表示，“国务院有关部门制定的全国城镇化发展规划和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制还处在论证阶段，估计还要三个月左右才能出台。”长远来看，楼市调控去行政化大势所趋，以及势必更多依赖于市场化手段调节。