证券时报多媒体数字报

  2016年李克强总理政府工作报告，对于经济、社会、民生各个领域做了全面展望，提出了主要任务。其中，供给侧结构性改革被置于关键地位，稳增长和防风险的重要性再次上升。值得注意，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板这五大任务自去年末中央经济工作会议提出之后，在今年的总理政府工作报告中也被提及，但并未成为焦点。

  这一细节其实值得关注。笔者认为，供给侧改革才是第一焦点，稳定经济增长的重要性已经进一步凸显。上述“三去一降一补”分别对应着财务软约束行业的过剩产能、部分区域房地产市场的巨大存货、楼市股市等金融属性市场的杠杆炒作、中小企业融资难及融资贵问题、扩大市场有效供给等方面。一些任务的落实可能会在短期内“拉低”经济增长，并可能造成突发性的金融风险事件。

  在这其中，我对于房地产市场去库存抱有尤其浓厚的兴趣。其实首先应该思考，去库存压力是怎样的一种存在？具有哪些特点？慢慢我发现，市场上有关去库存的正面或负面理解，不少有着鲜明的倾向性，或许并不够客观。

  去年3月开始，有关房地产市场的鼓励支持政策鱼贯而出；去年四季度开始，全国各地楼市“涨声不断”，猴年春节前后进入高潮。同时，股票市场的“两会行情”并未如期而至，入市资金意兴阑珊。最近还从一位做债券投资的朋友那里听到吐槽，说某些高评级的企业债券开始走火入魔，价格疯涨甚至开始“挑战”由国家信用背书的政策性金融债券。

  我看到了背后的猫腻，那就是资金开始有了明确的选择方向——换言之，风险相对较低的一线城市商品房开始披上“安全”外衣，甚至忽略了汇率贬值预期将来可能带来的诸多资产价格下滑的风险。由此，房产去库存的话题愈发炽热。但背后的实质是什么，始终如乱麻一般难以理清。

  在这些观点中，我看到了诸多悖论。有分析认为，前段时间楼市的量价齐升，表明宏观层面房地产市场供给过剩已宣告破产，去库存压力并不大；有分析认为，中国的住房需求主要来自改善性“城市化需求”，住房泡沫无需过分担忧；有分析认为，中国居民购房负债率及杠杆率仍处于非常低的水平，去杠杆的压力尚未达到危险阈值；还有分析认为，我国城区的住房空置率较低，住房供应不仅不会过剩，反而还可能严重短缺；更有分析认为，中国城镇住宅建设用地供应量过少，远低于日本与美国水平，言外之意未来只要增大土地供给，房价难题将不复存在……

  不错，这些分析几乎都有统计数据支撑。但仔细推敲之后，我发现其中的漏洞和倾向性。我个人认为，中国的基本情况与日本或美国存在较大差异。比如说近期的楼市量价齐升，可能并非是对住房本身需求的提升，而很可能是对某种风险的回避体现。印证理由之一是一线城市疯涨，而三四线城市则动静不大，这本身就体现了避险意味。这同样解释了某些所谓“来自于改善性需求”以及楼市杠杆率极低的判断。

  至于空置率的问题，无疑也是体现了不同区域房地产市场的严重分化。而土地供应究竟是多是少，不能仅仅看百分率，而是要区别看待。如果要用平均数与日本与美国比较，我想可能会犯下教条主义错误。

  在论证有关改善性需求的话题时，该知名券商研究报告指出——2010年末第六次人口普查时，中国有25%的城镇家庭居住在平房中，24%的家庭住房内没有单独的厨房厕所，19%的家庭还居住在砖木或更落后结构的房屋内，9%的住房建于1979年及以前。

  凭借简单常识就不难判断，居住在无厕所平房以及砖木结构老旧房屋中的，很可能集中在乡村山区。同样以“家庭”为计算单位，上述房屋中可能只有寡居老人，而发达一线城市的“家庭”中可能是三代同堂。

  再来看所谓由居民总负债与GDP之比、居民储蓄所占GDP之比等得出“杠杆率极低”的结论。不难发现，我国货币“超发”与GDP之间的比例，近10多年来发生了如何翻天覆地的变化？故意回避这一点或许有其他考虑？近日笔者也在一份11年前的旧报纸上看到了深圳某楼盘价格，仅为6000元，而今天已经超过7万元！某种程度上，房屋或许象征着货币的一个蓄水池。

  还有空置率的问题。即便是在上海等一线城市，其同一个行政区划内的房屋空置率状况也是千差万别的。比如说上海陆家嘴附近一些60年代的老房子，据我了解仍是在附近上班“新入职人员”的不二之选，月租金甚至高达3000元以上。而在靠近江苏省的上海青浦地区，如今仍有大量楼盘为了吸引购房者，而提供免费班车包接包送和包午饭。

  总的来说，当前我国楼市去库存压力依旧较大，否则沈阳市政府就不会祭出“零首付”的奇葩政策了。