证券时报记者 张若斌 孙 玉

　　本报讯 10月9日上海房管局等8部门权威解读调控细则“沪十二条”之后，沪上各开发商和中介机构纷纷据此作出市况分析。长假过后各楼盘则呈现涨跌互现势头，有部分楼盘较“十一”前已直降1%，也有新江湾城等楼盘逆势单价飙到7万/平米。

　　限购令或促成买方市场

　　此次“沪十二条”中最为关键的是限购和紧缩银行贷款的相关规定。在新闻发布会上，上海市房管局局长刘海生表示，根据9月29日国家各部委的文件，此次的新政策增加了“禁止消费性贷款用于购买住房”，这主要是为了防止用其他名义申请贷款买房，上海坚决按此要求监管。公积金贷款政策，则主要体现在鼓励支持购买小户型（90平方米以下）强调自住（首套），积极引导合理使用公积金贷款，对非改善型第二套房暂时停贷，第三套房停贷。

　　对此，有开发商表示，一户家庭只能新购一套商品住房(含二手存量住房）的措施，将使上海市场全面进入买方市场。此前“北京十一条”中，“限购”起到了量价齐降的作用，如果上海楼市成交量下降，资金不充裕的开发商就会考虑降价“抢跑道”。不过，“沪十二条”的最大关键在于，如何把握“第二套非改善型住房”。新政表示，主要是以现在的“人均居住面积”衡量，买房时，根据买房人的现有房屋状况和现有家庭人口数，计算人均居住面积。显然，购房者可以通过迁徙户口等方式对“人均居住面积”实施调节。

　　具备开征房产税基础条件

　　另外，“沪十二条”中的第八条，即提高预售标准，也是开发商关心的重点。有业内人士表示，提高预售标准将是收紧开发商资金链的重要措施。楼市中出现过的烂尾楼纠纷和改规划纠纷，可大为减少；另一方面，预售标准的提高，势必令开发商投入更多成本，尤其是那些项目众多的大开发商。不过，也有开发商认为，此举可大幅减少上海楼市供应量，是市政府“明打暗保”的举措之一。

　　土地增值税预征率调整，则是此次引导房产商合理定价的重要措施。有分析认为，此前国税总局下发通知，规定上海土地增值税预征率不低于2%，而上海此次细则调整由2%调整为“最高可达到5%”，比之前增加一倍。这无疑将再次收紧开发商本就显得紧张的资金链。尤其对于高端项目来说，条款杀伤力尤其强大，如果预征率达到5%，将比上半年1%的预征率提高整整4倍。

　　同时，刘海生表示，开征房产税方面，上海要等中央具体政策下来后再操作。目前上海正在做一些准备工作，包括已成立房屋状况信息中心等。

　　“上海有开征房产税的基础条件，一旦国家政策明确，可快速推进。”刘海生表示，房产税作为国家税种，其开征需服从国家规定，试点也要得到国家的认可。而已出台的上海地产调控细则中关于房产税的条款，表明了上海的积极态度。

　　中心城区看房客户依然积极

　　上海房市新政引发市场强烈观望情绪。有中介机构表示，目前中心城区客户依然看房积极，购买意愿相对坚定；外围区域的买家则观望气氛较浓。不少潜在购房者都对如何界定“新购一套”、“以家庭为单位购买”比较困惑；大约已有约二三成的客户产生了观望情绪，未来这个比例有可能会加大。

　　从最新市况看，“沪十二条”的实施，短期内未能挡住沪上豪宅开盘销售的牛气，10月10日在上海中环附近，新开盘的仁恒怡庭均价高达5.5万元至7万元/平方米，并有300多位客户已预交30万元意向金。此次主推170平米、195平方米大户型多层公寓，以及220、330平方米的叠加别墅房源。单套房源的售价大多超过1000万元。不过，也有市中心个别楼盘出现些许调整，一套售价在550万元左右的豪宅，中介报价较“十一”前已直降5万元。