证券时报多媒体数字报

  随着前期刺激住房消费的政策效应衰减，近期楼市回升动能减弱，三线、四线非重点城市住宅库存恶化。基于当前住宅库存主要集中在非重点城市这一实际情况，未来化解住宅去库存宜从供求两侧入手，既要控制非重点城市住宅开发节奏，也要采取有效措施提升城市周边农业人口转移速度，推进城镇化。

  2015年1～10月，全国商品房销售面积同比增长7.2%，但增幅相比前9个月下滑了0.3个百分点。与此同时，住宅库存增加，截至2015年10月末，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。与2013年9月本轮房地产市场调整起始时相比，全国商品房待售面积同比上涨大约50%，约增加400万套商品房，绝大多数住宅库存集中在三线、四线等非热点城市，住宅库存居高不下已经成为拖累房地产市场稳定持续增长的重要障碍。

  目前，供求双侧都存在一些因素，制约着非重点城市住宅消化库存。供给方面，过去相当长时间内，三线、四线城市过于依赖土地财政，土地供应规模超过地方经济增长和人口流入的实际情况。需求方面，地方经济转型进展缓慢，对周边城市人口吸引下不足，城市就业机会不多，居民收入增长相对缓慢，而房价涨幅过高，导致住宅有效需求不足。在当前库存压力下，一两年前拿地的项目无法停止建设，导致库存继续不断增加。据中国指数研究院数据，2015年7月，部分三线城市新建商品住宅存销比超过20个月。

  近日，在中央财经领导小组工作会议上，习总书记首次就房地产市场做出重要指示，提出了化解库存，促进房地产平稳发展的精神。“去库存”仍将是下阶段我国楼市运行的关键词。化解住宅库存，工作重心应该是化解非重点城市的住宅库存，而要成功化解库存，需要从供给与需求两侧加强管理，出台积极措施。

  在供给侧，需要通过科学规划与总量控制，防止住宅库存继续被动上升。处于住宅库存压力重点的三线、四线城市，需要反思过去一段时间土地财政与住宅开发的经验与教训，根据地方经济特点作好土地供应总体规划，调整开发结构与重点，强化总量控制，防止住宅库存被动无序上升。同时，以“大众创业、万众创新”为地方经济增长引擎，营造“双创”适宜的经济社会环境，努力增加社会就业。在程序合法的前提下，可尝试用财政资金收购或承租部分新建商品住宅，用于保障性住房供应，支持中低收入群体的住房需求。加快推进新型城镇化进程，积极探索将周边农业就业转移人口留在城市生活居住的有效途径。

  在需求侧，关键是提升三线、四线城市周边城市农业就业转移人口的住房购买能力。虽然我国城镇化率大约55%，但这是按照常住人口统计的结果。在常住人口中，大量农业就业转移人口存在巨大的住房需求。未来化解三线、四线非重点城市住宅库存，关键是要提升这部分人群的购买能力。

  首先，要破除户籍制度障碍。目前城镇农村到城市就业的人口没有城市户籍，所以当经济处于上行周期时，他们成为常住人口，城镇化提速，反之，这些就业人口逆向回流，城镇化进程停滞。因此，加快户籍制度改革，是让农村转移人口长期留在城市的必要条件之一。其次，要探索将农民宅基地与城市住房置换的有效途径。农业就业转移人口并非没有可供抵押的资产，关键是其拥有的宅基地不具备定价基础。如果存在一个可以让农业就业转移人口选择宅基地或城市住房的机制，那么可以释放规模巨大的农业就业转移人口在城市的住宅需求。第三，要提供优惠政策支持。农民转移人口的收入状况与城市高昂的住房价格矛盾，需要通过政策性金融支持。这不仅需要在住房价格上提供优惠，而且还需要在首付比、贷款利率、贷款期限上给予支持，最大程度缓减他们的经济压力。

  值得注意的是，化解非重点城市住宅库存，要防止非理性炒作。投机行为会干扰价格机制的正常运行，并发出错误的经济信号，引发住宅市场问题与矛盾积聚。