随着8月以来各地商品房成交量出现迅猛回升，对于房地产的二次调控声浪再起，中央媒体一月多来连续发文为房地产调控定调，强调坚定实施既有的房地产调控政策不动摇，价升量增将会引发更大规模也更严厉的调控政策出台。

　　上周，上海和重庆出台了两项最新的政策措施，上海规定，对两个或两个以上个人共同购买90平米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。重庆则出人意料地推出了购房退税政策，对于城区首次按揭购房者，同时在主城区内缴纳个税的购房产权人，根据其所缴纳的个税额度，享受财政补贴优惠，最高可达购房款总价的30%，而根据部分券商的电话调研称，该政策还适用于改善性住房的购房者。

　　这看起来似乎相矛盾的两项新政策提出了一个并不算新的问题：在复杂的房地产调控环境下，如何才能设定好调控的具体政策细则，既防止对具有确实的自住和改善性需求的误伤，又达到抑制投机性购房，稳定房地产市场价格的最终目的。

　　重庆作为最早实施房地产调控政策的城市，推出购房退税政策的意义重大，是当地政府落实多层次住房保障体系中的一部分内容，相关负责人的采访讲话曾表示作为房地产政策改革的组合拳，重庆的房地产市场要形成“低端有保障，中端（首套）有补贴、高端多缴税”的多层次调节体制。

　　笔者以为，这一调控思路值得其他地方政府借鉴。今年以来出台的房地产调控政策，在抑制投机性购房方面取得了相当大的成果，4月之后大城市的投机性购房比例急剧下降，房价也由高位出现回落。但与此同时，对于房地产信贷的一刀切，也明显误伤到一批具有自住和改善性需求的购房者，比如未婚夫妻在婚前各自和父母拥有一套房屋的产权，在新政策下就被算作三套房，而无法获得贷款，或者需要支付高额的利率；对于首套房的首付比例和贷款利率，部分地区也有一定程度的提高，从而变相提升了首次购房者的实际负担；只要有过银行贷款记录，即便是此前定义为改善性住房并出售了原有住房的贷款人也要遵循二套房甚至三套房的贷款政策，这与房地产调控的根本目的，即减轻具有实际自住需求的购房者负担事实上并不一致。

　　虽然考虑到调控政策如果过松，就可能为投机性购房者留下投机空间，从而使房地产调控政策面临失败，因此类似的误伤在政策的实施中在所难免，但显然，要使调控政策的效果更持久，更能达到最终的调控目的，在具体的实施政策上对不同类型的购房者做到明确区分，以达到保障自住型需求，抑制投机性需求的目的，才是未来政策调整中所应着力的重点。

　　重庆的此次购房退税政策，减轻了中端购房者的实际负担，有人可能会质疑，能够享受退税政策的，多数是收入相对较高的人群，那么中低收入人群是否会因此受损。笔者以为，这一点的确是购房退税政策的问题所在，但如果重庆市政府能够积极进行保障性住房的建设，为中低收入者提供适合其收入的租赁房或是经济适用房，使得分层次的住房保障体系能够有效的建立，那么这种尝试应该是值得肯定的。此外，对于高端住房的税收体系也应当尽早的建立和实施，虽然物业税的实施尚需确立法律依据，但不妨考虑从明显高于当地平均住房标准的豪宅和多套房入手，征收类似于消费税的房产税收，以达到调节居民房产消费，建立多层次住房体系的目的。

　　近期房地产市场的放量，引发了媒体的诸多关注，笔者以为，单从成交量上升来认定调控面临失败有失偏颇，毕竟房地产调控的目的并不是让成交量一蹶不振，而是防止投机性购房在整体房产成交中占据过大比重，保证真正具有自住性需求的购房者能够成为成交中的主力，如果这一目的达到，房地产成交量的多少并不是一个关键性的指标，只有价格和成交量的同时大幅上升，并伴之以投机性购房者的大量增加，才是政策调控需要进行加码的重要指标。　（作者系东航金融注册金融分析师、民建会员）