证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 冯尧

  具有上海国资背景的“上实系”，正在全面撤出上海青浦区一块体量巨大的低密度住宅用地。 上实系旗下的上实发展（600748）、上实控股（00363.HK）8日同时宣布，将以7.04亿元的价格，向城投控股（600649）出售上海青浦区一住宅用地项目公司42%的股权和债权。

  令人疑惑的是，按照出让价格计算，交易地块楼面价格约7700元/平方米，相较于去年成交的青浦区多块地超过14000元/平方米的楼面价格，上实系此次几乎以腰斩价格出售。

  疑低价出售

  去年11月底，上实发展便将上海丰启置业有限公司42%股权，在上海联合产权交易所挂牌。根据上实发展方面披露，在挂牌期满后，城投控股旗下公司置地集团成为受让方，交易价格为7.04亿元，随之转让的还包括4.88亿元的大股东债权。

  资料显示，上海丰启是为开发上海市青浦区朱家角镇10街坊18/5丘地块而设立的项目公司。该项目北至淀山湖大道，南至绿舟路，西至绿湖路，东至复兴路。土地总面积43.49万平方米。该地块规划用途为住宅，规划容积率为0.5，土地使用年限为2003年至2073年。

  最初，青浦地块项目公司由上实控股旗下两个地产平台上实发展和上实城开（00563.HK）分别持股51%和49%。去年11月份，上实城开以8.2亿元的价格将这49%的股权托盘出售给城投控股，上实城开也完全从该青浦地块脱身。在随后一个月内，上实发展分别将项目公司42%和9%的股权分批挂牌出售。而此次城投控股接盘的正是这42%的股权。剩下的9%股权目前仍在挂牌之中，上实发展为这部分股权开价1.5亿元。

  根据城投控股方面披露，截至去年8月，此次交易的项目公司净资产为3.52亿元，而按照评估而来的交易作价，该项目公司全部股权对应的净资产估值为16.73亿元。按照项目公司旗下青浦地块0.5的容积率和43.49万平方米占地面积粗略计算，该地块此次转让的楼面价格约为7700元/平方米。

  而同在去年8月底出让的两块青浦住宅用地，位于夏阳街道华浦路西侧，成交楼面价格分别达14106元/平方米和18696元/平方米。很明显，即便上实系溢价375.35%出售，但按照市场价格来看，此次转手青浦地块的价格仍偏低。

  对于出售价格明显偏低，上实发展一位高层人士向记者解释，公司最初获得该土地的成本非常低廉，加上此次出售的地块并非青浦核心区域。“我们反复测算，以375.35%溢价出售这一地块已经算非常高了。”

  多次出售资产

  事实上，这已经不是上实系首次低价抛售。早在2011年2月，上实控股就曾以24.36亿元向周大福出售上实全资拥有的青浦区两块土地90%的股权。

  按照上述价格，周大福从上实控股获得的两幅青浦区土地楼板价约为7200元/平方米，而当时青浦区域就曾拍出过土地楼板价为1.42万元/平方米的土地。据了解，上实系在青浦的项目有4300亩土地，到目前为止，已经开发的只有一小部分。

  除此之外，上实系另一个平台上实城开去年也接连抛售资产，在退出重磅的“徐家汇中心”后，又以11.75亿元出售上海闵行区一地块25%股权。

  上述变卖资产的操作，被市场认为是上实系快速抛售套现的行为。“上实系在青浦早起获得了大量成本低廉的土地，短期内要完成项目建设并出售显然不太现实，因此抛售是盘活资产的最快办法。”一位熟悉上海房地产市场业内人士告诉记者。

  正如上述人士所言，上实发展此次也表示，通过本次转让，公司将可以获得良好投资收益，优化公司现金流。在上实发展一位高层人士看来，这只是上实系资产重组过程中的正常操作。“卖资产是一个战略性的选择，通过这次整合，将短期难以流动的资产出售。”他对记者称。